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Selección de doctrina registral (del 1 al 15 de junio de 2015)

Enviado por Editorial el Mié, 17/06/2015 - 12:47

Registro de la Propiedad. Finca en proindiviso propiedad por mitades de dos cónyuges. Opción de compra inscrita a favor de la esposa. Posterior anotación de embargos sobre la mitad indivisa del esposo y de hipoteca sobre toda la finca. Ejercicio de la opción con solicitud de cancelación de las cargas posteriores a la constitución de la opción.

Ejercitado un derecho de opción, puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo, pues no otra cosa significa la transcendencia real de la opción. Ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la consumación del derecho de opción, cuestión resuelta teniendo en cuenta los principios, en especial los hipotecarios, que informan nuestro ordenamiento jurídico. Al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los terceros afectados. Este esquema de cosas no queda alterado cuando la opción se concede, no sobre el pleno dominio de una finca, sino sobre una cuota del mismo. La aplicación de las reglas generales conlleva que el ejercicio de la opción de compra concedida sobre determinada cuota acarree la purga de los gravámenes posteriores que afecten a dicha cuota. El mismo esquema es el aplicable cuando la carga posterior es una hipoteca que, como en el caso presente, se constituye por los cotitulares del pleno dominio sobre la totalidad de la finca y sin distribución de cantidades conforme a la previsión del artículo 217 del Reglamento Hipotecario. Constituida la hipoteca sobre un conjunto de derechos que recaigan sobre la misma finca, no cabe la ejecución aislada de cada uno de aquéllos, sino que ha de procederse contra el conjunto de ellos de modo similar a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 218 del Reglamento Hipotecario y sin posibilidad de exigir la liberación parcial de cualquiera de ellos en virtud de un pago parcial. Por contra, la ejecución de una carga preferente que gravase uno de los derechos conjuntamente hipotecados acarreará la extinción parcial de la hipoteca en cuanto al mismo. Aplicado lo anterior al supuesto, no procede la cancelación de la hipoteca constituida con posterioridad a la inscripción de la opción de compra sobre la mitad indivisa del marido, pues tal opción no se pactó sobre la cuota correspondiente a la esposa, sino que esta cuota se hipotecó como libre de cargas, por lo que no puede pretenderse ahora que se lleve a cabo la cancelación de la hipoteca que la grava como si hubiera estado afectada por una carga anterior. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de marzo de 2015)

Registro de la Propiedad. Obra nueva, autopromoción de vivienda unifamiliar. Dación en pago. Exoneración del seguro decenal por el adquirente. Acreditación de su uso como vivienda habitual.

El uso no tiene que ser permanente, sino que puede ser por temporada, pero debe extenderse al período que protege, es decir, al comprendido desde la obra nueva hasta la enajenación. El destino de la vivienda a «uso propio», implica su adscripción a una finalidad concreta por parte del autopromotor; es aquella que tienda a este uso y que, congruentemente con dicha finalidad, no se adscribe originariamente por el autopromotor a su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, tanto los titulares del pleno dominio, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios). Antes bien, el uso propio por parte del autopromotor debe ser excluyente de otras facultades de disfrute sobre el mismo bien, coetáneas a las del autopromotor. Siendo la finalidad de la Ley la adecuada protección de los intereses de los usuarios, se colige sin dificultad que, fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley, no puede dispensarse la obligación de constituir el seguro decenal ni el cumplimiento de los requisitos que para su exoneración se especifican en la norma debatida. En definitiva, se ha de probar un hecho pasado, que como tal deberá quedar acreditado a través de cualquier medio de prueba en derecho, como son, desde luego, el acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, licencia de primera ocupación, etc. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 6 de marzo de 2015)

Registro Mercantil. Sociedad limitada. Unipersonalidad sobrevenida. Manifestación del administrador en el Libro Registro de socios. Adquisición de participaciones en documento privado.

La obligación de presentar la declaración a la propia sociedad en situación de unipersonalidad, se impone no a su socio único, es aquélla la obligada a dar publicidad a su carácter unipersonal no solo a través del Registro Mercantil, sino también en su documentación, correspondencia, etc. Es la sociedad la llamada a constatar la unipersonalidad, pues la condición de socio único se pondrá de manifiesto a través del contenido del Libro Registro de Socios que debe llevar la propia sociedad. La declaración de unipersonalidad es una declaración autónoma respecto de cualquier acto o negocio, destinada inscribir en el Registro Mercantil el resultado que conste previamente el Libro Registro de Socios. Es esa declaración sobre la unipersonalidad y no la transmisión de participaciones sociales que puede haberla originado lo que es objeto de la inscripción registral. El objeto propio de la inscripción en dicho Registro no son los singulares negocios de transmisión de las participaciones sociales, y la consiguientes titularidades jurídico-reales que se derivan de ellos, sino uno de los datos estructurales básicos de la entidad inscrita, cual es su carácter unipersonal y la identidad del socio único. Los negocios individuales de transmisión de participaciones, ni forman parte del título hábil para dicha inscripción (si así fuera, deberían acceder al Registro no por simple manifestación del órgano de administración o persona legitimada, sino mediante la aportación de los documentos auténticos en los que conste su realización), ni han de ser calificados previamente por el registrador como presupuesto de la inscripción y, por ende, solo puede exigirse la indicación de aquellos datos que por imperativo de la legislación rectora del Registro Mercantil deban reflejarse en el asiento. La Ley de Sociedades de Capital sólo exige que se haga constar en la escritura y se inscriba la declaración de la situación de unipersonalidad como consecuencia de haber pasado un único socio a ser propietario de todas las participaciones sociales, con expresión de la identidad del único socio. Y, el Reglamento del Registro Mercantil únicamente exige que se haga constar en la inscripción de la unipersonalidad además de esa identidad del socio único la fecha y naturaleza del acto o negocio por el que se hubiese producido la adquisición. Es decir, no exige que se hagan constar los demás elementos esenciales del negocio jurídico, ni su forma, pues dichas circunstancias, como se ha expresado, son ajenas al contenido del Registro Mercantil. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 9 de marzo de 2015) 

Registro Mercantil. Aumento de capital social, ampliación de objeto y modificación del sistema de retribución del administrador. Título otorgado por el administrador único y también socio único.

La reunión de todas las participaciones sociales en una sola mano no puede dispensar de la observancia de las reglas de funcionamiento de la sociedad y, en particular, de las que disciplinan su organización interna, razón por la cual la sociedad unipersonal ha de contar con los órganos previstos en la Ley y observar los preceptos procedimentales y formales relativos a la toma de decisiones, salvo los que tengan carácter dispositivo. El concreto sistema de retribución de los administradores de las sociedades de capital debe estar claramente establecido en estatutos -sea simple o combinado-, determinando si dicho sistema consiste en una participación en beneficios, con los límites legalmente establecidos, en dietas, en un sueldo mensual o anual, en seguros de vida, planes de pensiones, utilización en beneficio propio de bienes sociales, en entrega de acciones o derechos de opción sobre las mismas o cualquier otro sistema que se desee establecer. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 12 de marzo de 2015)

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Certificación de la convocatoria de la Junta. Reducción del capital social.

En relación a la acreditación de la convocatoria de la junta que haya de aprobar las cuentas anuales, la calificación de si los documentos a depositar están debidamente aprobados, exige examinar todas las circunstancias referentes a la validez y regularidad de la junta que los aprueba, comenzando por si estuvo o no debidamente convocada -requisito previo a su válida constitución-, en la forma y plazo legales o estatutarios. Y mal podría examinarse si no resultan aportados los anuncios o comunicaciones o justificación de inserción de anuncios en la página web de la sociedad -según sea el medio establecido en los estatutos o el legalmente determinado en ausencia de regulación estatutaria-, en que la convocatoria se haya, materialmente, efectuado. O, tratándose de medios privados de convocatoria, si la certificación no recoge todas las circunstancias del acta que sean necesarias para calificar la validez de los acuerdos adoptados, una de las cuales es el texto íntegro de la convocatoria, así como el modo y fecha en que se hubiere efectuado, cuando no se trate de junta universal. Si bien los registradores no están limitados, en la calificación de los documentos contables, exclusivamente, a examinar si los documentos presentados son los exigidos por la Ley, si están debidamente aprobados, así como si constan las preceptivas firmas, sino que pueden calificar la validez de su contenido por lo que resulta de ellos y de los asientos del Registro, abarcando ciertos aspectos materiales, la calificación no puede alcanzar al contenido intrínseco de las cuentas, ni al análisis de la correcta contabilización, registro o imputación de todas y cada una de las partidas, ya sean del balance o de la cuenta de pérdidas y ganancias, por ser función que no le atribuye la Ley. La publicidad de la existencia de las cuentas depositadas no puede ir más allá del hecho mismo del depósito y del cumplimiento de los requisitos previstos por el Reglamento del Registro Mercantil. Y si en múltiples ocasiones se ha confirmado la imposibilidad del depósito de cuentas por contradecir el contenido del Registro Mercantil, ha sido precisamente porque solo el contenido de este está protegido por las presunciones de exactitud y validez, presunciones que no alcanzan al contenido de los documentos que conforman el depósito de cuentas, contenido que no es objeto de calificación por el registrador Mercantil. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 13 de marzo de 2015)